Після шести років падіння цін на житло, незважаючи на пандемію, ринок житла в Україні почав відновлюватися. Попит відновлюється, незважаючи на уповільнення будівельних робіт. Ціни на житлову нерухомість, а також вартість землі та орендна плата зростають.
“За винятком 2020 року, який був викидом, попит на житло в Україні з року в рік повільно зростав”, – йдеться у звіті Національної банку України у звіті про фінансову стабільність за червень 2021 року . “Хоча ціни активно зростають, житло залишається досить доступним за історичними мірками, оскільки ціни на житло та доходи домогосподарств зростають порівнянними темпами”.
Незважаючи на те, що економіка України зараз відновлюється – очікується, що вона зросте в середньому на 4% протягом наступних 4 років – слід мати на увазі структурні перешкоди. Ніде в країнах, що розвиваються, де країни прийняли західний підхід, олігархи та пов’язана з ними корупція не є такими домінуючими, як в Україні.
У квітні 2019 року телевізійний комік Володимир Зеленський переміг у другому турі президента у переконливій антикорупційній перемозі, яка швидше ігнорувала його близьку дружбу з його попереднім босом і другом, корумпованим олігархом Ігорем Коломойським. Тепер він дистанціюється від Коломойського і заохочує Конгрес ухвалити «закон про олігархів», заблокувати олігархів у фінансуванні політичних партій, і він обіцяє: «Не буде впливу на засоби масової інформації, ніякого впливу на політику, ніякого впливу на чиновників. ”
Ми побачимо. Українські олігархи домінують в економічному та політичному житті країни, мають власні політичні партії та телевізійні станції та мають великий вплив на суддів та інших високопосадовців.
Зробіть свою стратегію закордонного інвестування нерухомості!
Дізнайтеся, які прибутки ви, ймовірно, отримаєте, і де є найкращі можливості. Слідкуйте за останніми подіями на міжнародних ринках нерухомості через інформаційний бюлетень Global Property Guide.
Проте, незважаючи на ці структурні перешкоди та наслідки останньої війни, Україна, здається, відновлюється. Існуючі ціни на квартири в Києві виросли на 5,3% в протягом року до Q2 2 021 (0,5% в реальному вираженні), в середньому $ 1087 за квадратний метр США (кв . М.) – його найкращий показ починаючи з Q2 2013 року, згідно з розвитку S & V . Протягом останнього кварталу ціни на існуючі квартири дещо зросли на 0,6% (-1,7% у реальному вираженні).
Так само, ціни на новобудові квартир у Києві зросли на 5,2% дпр у 2-му кварталі 2021 року (на 0,3% у реальному вираженні) до 975 доларів США за квадратний метр, що також є найбільшим річним зростанням за вісім років. Щоквартально ціни на новозбудовані квартири зросли на 0,5% у 2-му кварталі 2021 року (-1,8% у реальному вираженні).
Ціни на житлову нерухомість падали протягом більше шести років (І квартал 2014 року-І квартал 2020 року), особливо в 2014 році (ціни знизилися на 36,6%) через девальвацію гривні через війну в Росії.
За даними Національного банку України, у першому кварталі 2021 року кількість купівлі житла була майже на одну десяту більшою за середній показник за перший квартал за п’ять років . Минулого року через пандемію купівельна активність знизилася на 7,8% порівняно з минулим роком.
Очікується, що попит буде продовжувати поступово зростати в найближчі роки. “Цьому росту сприяє поступове пожвавлення іпотечного кредитування та стрімке зростання доходів домогосподарств”, – сказав центральний банк. “Попит на житло також збільшується за рахунок зниження ставок за депозитами, що заохочує деяких з тих, хто має значні заощадження, шукати альтернативні способи інвестування”.
У січні 2021 року уряд запровадив доступну програму іпотечного кредитування, щоб зменшити вартість іпотечних кредитів та спростити критерії для позичальників. Програма пропонує відсоткову ставку всього 7% – значно нижчу за середню процентну ставку за житловими кредитами у 12% у червні 2021 року.
“Ця програма може значно збільшити попит на іпотечні кредити”, – сказав центральний банк. “Оскільки лише банки несуть кредитні ризики за програмою, вони продовжують застосовувати свої поточні підходи до оцінки кредитоспроможності позичальників”.
Немає серйозних обмежень щодо іноземців, які купують нерухомість в Україні. Усі вторинні операції з житлом (тобто перепродаж) здійснюються у доларах США, тоді як первинні продажі котируються у гривнях, але все ще оплачуються у доларах.
За прогнозами, загальна економіка України зросте в середньому на 4% протягом наступних трьох років після скорочення на 4,2% у 2020 році.
Вартість землі зростає
Ціни на землю зросли у всіх регіонах протягом року до другого кварталу 2021 року, повідомляє S&V Development .
- У Київській області вартість земель сильно зросла на 12,4% (7,2% у реальному вираженні) у порівнянні з аналогічним періодом минулого року до 1585 доларів США за 100 кв. у другому кварталі 2021 року
- В Одеській області ціни на землю зросли на 13,4% (8,2% у реальному вираженні) до 2468 доларів США за 100 кв. М.
- У Львівській області ціни на землю зросли на 13,3% (8,1% у реальному вираженні) до 1021 доларів США за 100 кв. М.
- У Дніпропетровській області ціни на землю зросли на 8,5% (3,5% у реальному вираженні) до 1209 доларів США за 100 кв. М.
- У Харківській області ціни на землю зросли на 7,1% (2,2% у реальному вираженні) до 993 доларів США за 100 кв. М.
- У Донецькій області ціни на землю зросли на 6,1% (1,2% у реальному вираженні) до середнього рівня 1151 дол. США за 100 кв. М.
Зростає орендна плата
Орендна плата за квартири в Києві почала покращуватися минулого року, після падіння протягом семи років. Протягом 2020 року орендні ставки в столиці зросли приблизно на 3,4% порівняно з роком раніше, після загального зниження на 45% з 2012 по 2019 рік, повідомляє S&V Development .
У другому кварталі 2021 року:
- Орендна плата за однокімнатні квартири становила 284 долари США на місяць, що на 3,6% більше, ніж у другому кварталі 2020 року
- Орендна плата за двокімнатні квартири становила 384 долари США на місяць у 2-му кварталі 2021 року, що на 3,8% більше, ніж роком раніше
- У другому кварталі 2021 року орендна плата за трикімнатні квартири становила 457 доларів США на місяць, що на 4,1% більше, ніж рік тому
Найдорожче місце в Києві- Шевченківський район , де орендна плата за трикімнатні квартири складає близько 612 доларів США на місяць у 2-му кварталі 2021 року, далі йдуть Печерський (578 доларів на місяць) та Оболонський (468 доларів на місяць).
В останні роки більшість котирувань орендної плати перейшли на національну валюту, гривню, щоб захистити орендодавців від коливань валюти.
Зниження динаміки будівництва житла
За даними Державної служби статистики, у 2020 році було додано лише близько 28 000 додаткових квартир, що є найнижчим зростанням за останні 5 років.
На Дніпропетровськ припадає близько 9%частки загального житлового фонду, далі йдуть Харків (7,3%), Донецьк (6%), Київ (5,7%), Львів (5,7%) та Одеса (5,6%).
Спрощення отримання дозволів на будівництво
Хоча корупція залишається проблемою номер один в Україні, простота ведення бізнесу, особливо отримання дозволів на будівництво, помітно покращилася.
Згідно зі звітами Світового банку ” Легкість ведення бізнесу “, Україна в 2020 році посіла 64 місце серед 190 країн світу – різко зросла з 71 у 2019 році та зі 112 у 2014 році. Це пов’язано головним чином із скороченням кількості обов’язкових ліцензій та дозволів, зокрема у будівельному секторі та через спрощену систему оподаткування.
З точки зору простоти отримання дозволів на будівництво, Україна перейшла від 140 -го рангу у 2014 році до 20 -го рангу у 2020 -му. Оформлення дозволів на будівництво в Україні тепер вимагає 10 процедур, займає 72,5 дня та коштує 4,4% вартості нерухомості.
Незважаючи на покращення, корупція все ще існує, і ті, хто має прямі зв’язки з чиновниками, які готові платити великі хабарі, зазвичай виграють у розподілі землі. Тож не дивно, що будівельників на ринку всього кілька. У нових розробках у великих містах зазвичай домінують дві -три компанії, керівництво яких безпосередньо пов’язане з місцевою владою.
У Києві майже 70% нових житлових будинків будуються компаніями, що належать до холдингової компанії KyivMiskBud, у якій КМДА має велику частку.
Процентні ставки продовжують знижуватись
За даними Нацбанку України, у червні 2021 р. Середня процентна ставка за кредитами на житло становила 12% проти 15,3% роком раніше та 18,3% два роки тому .
За валютою:
- Відсоткові ставки за житловими кредитами, деномінованими в доларах США, на які припадає близько половини загального обсягу житлових кредитів, становили в середньому 7,6% у червні 2021 року, трохи збільшившись із 7,2% у червні 2020 року, але знизившись з 9,4% два роки тому.
- Середня процентна ставка за житловими кредитами, деномінованими у гривнях, що становить близько 45% від загальної суми житлових кредитів, становила 12% у червні 2021 року проти 15,6% у червні 2020 року та 18,7% у червні 2019 року.
- Середня процентна ставка за житловими кредитами в євро також знизилася до 5,1% з 8,1% рік тому.
Процентні ставки за житловими кредитами в Україні зазвичай фіксовані на весь строк кредиту. У червні 2021 року більше 94% житлових кредитів мали умови кредитування на 5 років і більше, і близько 74% з них були кредитами на 10 років і більше.
Однак житлові кредити часто передплачуються до погашення, і нерідкі випадки, коли кредит на 10-20 років виплачується протягом 3 – 5 років.
« В даний час покупці нерухомості шукати кредити замість традиційних довгострокових іпотечних кредитів, вибір в користь фінансування моста , де вони вже є 80-90% від вартості майна в грошовій формі і мають намір погасити кредит в протягом 6-12 місяців,» говорить Vestor.Estate «пд.ш. співзасновник Тім Лузоніс.
Ринок іпотечних кредитів скорочується
Від свого піку в 10,8% ВВП у 2009 році, іпотечний ринок України скоротився до менш ніж 1% ВВП у 2020 році – і, незважаючи на нещодавнє зниження процентних ставок, загальна сума непогашених кредитів на купівлю житла різко скоротилася протягом року до червня 2021 року до За даними центрального банку, 18,3% дпр до 28,39 млрд грн (1,06 млрд дол. США).
За початковим строком погашення:
- До 1 року: житлові кредити скоротилися на 56,6% дпр до 299 млн грн (11,15 млн дол. США) у червні 2021 р.
- 1-5 років: житлові кредити знизилися на 22,8% дпр до 1,35 млрд грн (50,43 млн дол. США) за той самий період
- 5-10 років: кредити скоротилися на 21,2% дпр до 5,7 млрд грн (212,39 млн дол. США) у червні 2021 р.
- За 10 років: кредити в червні 2021 р. Скоротилися на 16,2% дпр до 21,04 млрд грн (784,23 млн дол. США)
За валютою:
- Житлові кредити, деноміновані в доларах США, скоротилися на 36,6% дпр до 14,25 млрд грн (531 млн доларів США) у червні 2021 року
- Житлові кредити, деноміновані у гривні, збільшилися на 21,1% дпр до 12,88 млрд грн (480 млн доларів США) у червні 2021 року
- Житлові кредити в євро знизилися на 23% дпр до 567 млн грн (21,1 млн доларів США)
- Житлові кредити, деноміновані в інших валютах, в червні 2021 року впали на 23,6% дпр до 700 млн грн (26,1 млн дол. США)
Темні роки кризи та війни – а потім відновлення
Протягом десятиліття 2000-2007 рр. Україна переживала економічний підйом із середнім зростанням ВВП на 8% на рік, що започаткувало значний бум нерухомості. Гривня зросла через економічне зростання та іноземні інвестиції, але інфляція та процентні ставки також почали зростати.
Логічний висновок був такий: позичайте долари за низькими процентними ставками, купуйте українське майно у міру зростання, потім продайте і повторіть. Легкі гроші.
Довгий час це працювало. Гривня подорожчала, оскільки економічне зростання прискорилося, а іноземці інвестували в Україну. Країна жила за рахунок своєї масивної металургійної промисловості (42% експорту). Іноземні покупці – британці, американці, емірати, кіпріоти, ківі та канадці – а також багаті елітні українці підвищили ціни на житло в середньому на 40% до 55% річних з 2004 по 2007 рік. Фактично ціни на нерухомість зросли загалом 442% з 2002 по 2007 рік (373% у реальному вираженні).
Приплив валюти надмірно збільшив грошову масу, що призвело до інфляції. Україна пережила двозначну інфляцію з 2004 р. І в травні 2008 р. Досягла максимуму в 31% дпр. В результаті Україна вийшла з експортних ринків, імпорт виріс набагато більше експорту, а дефіцит поточного рахунку зріс до 7% ВВП у 2008 році.
У міру поширення зарази від світової фінансової кризи у 2008 році, гривня втратила понад 50% своєї вартості щодо долара США, що призвело до втрати довіри споживачів до банків та масового зняття коштів. Вкладники поспішили забрати свої заощадження з банків, і уряд був змушений оприлюднити допомогу банку.
Тим часом попит на основний продукт України, сталь, різко впав. ВВП України скоротився на 15,1% у 2009 році.
Помаранчева революція 2004 року та вибори Януковича
Поверх цього настав політичний хаос. Трагедія країни в тому, що Помаранчева революція 2004 р., Яка призвела до явної перемоги орієнтованого на Захід Віктора Ющенка (з 52% голосів) над проросійським Віктором Януковичем, ніколи не принесла плодів. Ющенко виявився неефективним лідером. Він глибоко посварився зі своїм колишнім союзником Тимошенко, якого він вважав корумпованим і звинувачував у тому, що він прихований друг Росії.
Результатом розколу в прозахідній партії стали вибори проросійського президента Віктора Януковича, який вирішив відкласти угоду про асоціацію з Європейським Союзом (ЄС), яка передбачала б фінансування, залежне від реформ. Натомість Янукович підписав угоду з Росією, яка врешті -решт призвела до його відставки у лютому 2014 року. Його тимчасово змінив Олександр Турчинов.
Після повалення Януковича протести проросійських та антиреволюційних активістів переросли у збройний конфлікт між урядом України та сепаратистськими силами самопроголошених Донецької та Луганської народних республік.
Згодом Росія захопила Кримський півострів і розпочала повстання, щоб окупувати частини Сходу України. У вересні 2014 року було досягнуто припинення вогню – Мінський протокол, але він розпався у січні 2015 року. У лютому 2015 року була підписана нова угода про припинення вогню – Мінськ II – але, на жаль, вона ніколи не була реалізована. За останні п’ять років загинули тисячі людей.
Політична криза негативно вплинула на економіку, яка скоротилася на 0,03% у 2013 році, 6,6% у 2014 році та ще на 9,8% у 2015 році.
Обрання проєвропейського президента Порошенка та плавання гривні
На тлі конфлікту проєвропейський шоколадний магнат Петро Порошенко переміг на президентських виборах у травні 2014 року, а в жовтні 2014 року його партія отримала більшість місць (132 місця) у парламенті.
У лютому 2014 року Національний банк України оголосив, що встановить плаваючий курс відповідно до вимог МВФ. Це призвело до зниження курсу гривні до долара США приблизно у 70% у 2014 та 2015 роках. У 2016 році знецінення української гривні тривало, і вона торгувалась у середньому на 25,5 грн = 1 долар США у 2016 році, що зменшилося приблизно на 80% на попередній рік. Це мало катастрофічний ефект, оскільки значна частина житлових кредитів номінована в доларах США, і тепер їх неможливо погасити. З загальної суми непогашених житлових кредитів України лише 17% були деноміновані в гривнях до кінця 2016 року, тоді як 79% кредитів були виражені в доларах США.
За останні чотири роки валюта була більш стабільною: середньомісячний курс 27,24 грн за 1 долар США на червень 2021 року, незначне знецінення з 26,71 гривень за 1 долар США у червні 2020 року та 26,5 гривень за 1 долар США у червні 2019. Стабільну стабільність валюти в основному пояснюють стабілізаційними заходами центрального банку.
Економіка повернулася до зростання після трьох років потрясінь. Економіка зросла на 2,4% у 2016 році, 2,5% у 2017 році, 3,3% у 2018 році та ще на 3,2% у 2019 році.
Обрання іншого проєвропейського президента Зеленського та його мета “деолігархізації”
Однак виборці втомилися від триваючого конфлікту з Росією та від постійного панування української політики через корумповані зв’язки між олігархами та політиками.
У квітні 2019 року телевізійний комік Володимир Зеленський переміг у другому турі президента у переконливій перемозі над Порошенком. Незважаючи на те, що Зеленський ніколи раніше не займав жодної виборної посади, виборці були готові ризикувати.
У своїй інавгураційній промові Зеленський пообіцяв припинити повстання, що підтримується Росією на сході країни, і оголосив дострокові парламентські вибори, намагаючись скористатися своєю популярністю.
У вересні 2019 року Росія та Україна обмінялися полоненими, захопленими внаслідок захоплення Криму Москвою та втручання на Донбас, що свідчить про готовність обох країн брати участь у мирних переговорах. У грудні 2019 року Зеленський вперше зустрівся з президентом Росії Володимиром Путіним і погодився впровадити повне припинення вогню на сході України до кінця 2019 року.
Однак, як і Порошенко, президент Зеленський також наполягає на членстві України як у Європейському Союзі (ЄС), так і в Організації Північноатлантичного договору (НАТО) – крок, якому категорично протистояв Кремль.
Але через два роки після вступу на посаду популярність Зеленського зараз падає. Проблемою є його попередня дружба з олігархом Ігорем Коломойським, який втік на заслання до Ізраїлю після ями в бухгалтерських книгах заснованого ним банку на суму 5,6 млрд доларів. Коломойський володіє медіастанцією, на якій працював Зеленський, підтримував його передвиборчу кампанію, і, здається, спілкувався з ним, випивав з ним і відвідував його за кордоном не менше 13 разів, коли Зеленський був кандидатом.
Щоб повернути громадську підтримку, Зеленський поновив свою прихильність своїм реформаторським платформам і покінчив з олігархічною системою країни. Публічно Зеленський тепер розірвав усі зв’язки з Коломойським. А в березні 2021 року США з благословення Зеленського заборонили Коломойському та його найближчій родині в’їзд до країни.
Нещодавно Зеленський доручив Раді національної безпеки і оборони скласти список із 13 ще не названих олігархів. Тоді, 1 липня, Конгрес ухвалив у першому читанні проект законопроекту, відомого як “закон про олігархів”, який має на меті запровадити юридичне визначення олігарха та накласти обмеження, включаючи заборону їм фінансувати політичні партії.
“Не буде впливу на ЗМІ, на політику, на чиновників”, – сказав Зеленський. «Але якщо буде вплив, то ці люди отримають квиток під назвою« олігарх ». Вони будуть включені до спеціального реєстру, і тоді цей великий бізнес може втратити значну частку своїх активів ».
Незважаючи на амбітний план Зеленського, багато хто сумнівається, що він насправді може виконати свої обіцянки.
Економіка відкотиться, інфляція знову прискориться
Економіка України скоротилася на 4,2% протягом 2020 року, після щорічного розширення на 3,2% у 2019 році та 3,4% у 2018 році. Цьогоріч економіка України має відновитись, прогнозуючи реальним зростанням ВВП 4% Міжнародного валютного фонду (МВФ).
«Споживчий попит і надалі буде його основним рушієм. Поступове пожвавлення інвестиційної активності у міру відновлення світової економіки та спаду пандемії також сприятиме економічному зростанню “, – заявили в Національному банку України .
Хоча основними ризиками для повернення України до зростання є повільний прогрес країни у сфері реформ та вакцинації, а також повторне запровадження карантинних заходів.
Минулого року МВФ затвердив 18-місячну домовленість України про резервний режим у розмірі 5 мільярдів доларів США, щоб допомогти впоратися з пандемією коронавірусу.
Очікується, що в цьому році країна зафіксує дефіцит поточного рахунку в 0,4% ВВП, головним чином через зростання внутрішнього попиту, поліпшення туризму та збільшення виплат дивідендів. У наступні роки дефіцит буде ще більше зростати внаслідок продовження зростання внутрішнього попиту.
Загальнонаціональна інфляція прискорилася до 9,5% у червні 2021 року, різко зросла лише з 2,4% роком раніше, на тлі зростання світових цін на продовольство та нафту, повідомляє НБУ . У минулому році інфляція сповільнилася до 2,7% – із середньорічного показника 18% з 2014 по 2019 рік.
Швидко зростаючі споживчі ціни спонукали центральний банк підвищити свою ключову політичну ставку до 8% у липні 2021 року, це третє підвищення цього року, і це стало сигналом до чергового підвищення, яке, ймовірно, стримує зростання цін.
За даними Державної служби статистики, безробіття залишається високим і становить 10,5% у першому кварталі 2021 року порівняно з 10,1% у попередньому кварталі та 9,9% роком раніше.
Джерела:
- Статистика зовнішнього сектору (Національний банк України): https://bank.gov.ua/en/statistic/sector-external/data-sector-external#6
- Статистика фінансового сектору (Національний банк України): https://bank.gov.ua/en/statistic/sector-financial/data-sector-financial#1ms
- Ключова ставка політики НБУ (Національний банк України): https://bank.gov.ua/uk/monetary/stages/archive-rish
- Рейтинг простоти ведення бізнесу (Світовий банк): https://www.doingbusiness.org/en/rankings
- «Україна веде бізнес» 2020 (Світовий банк): https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/u/ukraine/UKR.pdf
- З ініціативи Глави держави уряд ухвалив постанову про доступну іпотеку в межах 7% річних (офіційний веб-сайт Президента України): https://www.president.gov.ua/en/news/z-iniciativi- глава-державі-уряд-затвердів-постанову-про-до-66201
- Міністерство фінансів: За рішенням Уряду, “Доступна іпотека під 7%” стає ще більш доступною (Урядовий портал): https://www.kmu.gov.ua/en/news/minfin-rishennyam-uryadu-dostupna -ipoteka-pid-7-staye-shche-dostupnishoyu
- Профіль України-хронологія (BBC News): https://www.bbc.com/news/world-europe-18010123
- Профіль країни в Україні (BBC News): https://www.bbc.com/news/world-europe-18018002
- Україна з першого погляду (Міжнародний валютний фонд): https://www.imf.org/en/Countries/UKR
- Новий прогноз ЄБРР передбачає повернення економіки України до зростання (Європейський банк реконструкції та розвитку): https://www.ebrd.com/news/2021/new-ebrd-forecast-sees-ukraines-economy-returning-to-growth- .html
- Економіка України щорічно зростатиме приблизно на 4% у 2021–2023 роках, інфляція почне сповільнюватися восени 2021 року – Звіт про інфляцію (Національний банк України): https://bank.gov.ua/en/news/all/ukrayinska -ekonomika-u-20212023-rokah-zrostatime-tempami-na-rivni-blizko-4-a-inflyatsiya-pochne-spovilnyuvatisya-voseni-2021-roku-inflyatsiyniy-zvit
- Виконавча рада МВФ схвалила 18-місячну домовленість про stand-by для України (Міжнародний валютний фонд) на суму 5 млрд. Доларів США : https://www.imf.org/en/News/Articles/2020/06/09/pr20239-ukraine-imf- Виконавча рада затверджує домовленість про резерв на 18 місяців на 5 млрд доларів США
- Україна несподівано підвищує тарифи, сигналізуючи про чергове зростання (Bloomberg): https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-07-22/ukraine-to-extend-rate-pause-as-prices-level- посібник поза рішенням
- Звіт про фінансову стабільність, червень 2021 р. (Національний банк України): https://bank.gov.ua/admin_uploads/article/FSR_2021-H1_eng.pdf?v=4